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新华视点:追踪老“地王”
发布日期:2019-08-01

追踪老“地王”

新华社“新华视点”记者王立彬

 

    7月23日,上海以30.48亿元的高价,杭州以20650元/平方米的单价,创造了沪杭“一日两地王”格局。此前,在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿元时,北京出现“五天三地王”局面。

    “地王”并不是什么新鲜事物。2007年那一轮土地市场热中,就产生过一批“地王”。这些老“地王”后事如何?对新一代“地王”的命运有什么启示?

 

    赔钱退地,还是赔钱赚吆喝

    “地王”加冕,风光无限,开发商如意算盘“劈里啪啦”响,但市场多变,“地王”得主未必如愿以偿。回顾老“地王”,赔钱退地者有之,追涨被套者有之。根据中国土地勘测规划院权威数据,2007版的“地王”大多“晚景凄凉”。

    2007年6月,志成企业以11.04亿元摘牌上海普陀长风生态商务区4号东南地块,成交价是3.14亿元底价的2.5倍,折合楼面价约1.64万元/平方米。2008年6月,志成企业退地,违约损失超过3000万元。

    2007年9月,福州融信地产以总价9.04亿元、每亩单价近2000万元高价拍下白马路地段,成为福州“地王”,楼面地价高达9953元/平方米。2008年3月,福州融信地产以损失7000多万元保证金的代价,“吐出”福州“地王”。

    2008年,南宁标号GC2007-15地块的中山路特色商业街旧城改造项目,被广西恒楷置业投资有限公司以773万元/亩价格得手,百盛娱乐,总价达2.7亿元左右,这是南宁“地王”年内被三度刷新。同年5月,因未支付1亿元项目履约保证金,南宁市收回土地使用权,500万元保证金予以没收。

    2008年8月,苏宁集团经协商,与黄浦区房地局签署协议解除土地出让合同,退掉了总价达44.04亿元的上海南京路163号地块。该地块楼面地价高达每平方米66930元,曾号称中国“单价地王”。

    2007年7月24日,长沙新河三角洲出让面积为785198.96平方米的地块,北京北辰实业股份有限公司和北京城市开发集团有限责任公司以92亿元天价拿下,土地单价每平方米11716元,楼面地价每平方米2400元,在总价上成为“中国地王”。2008年11月底,项目正式开工。目前长沙市新房均价低于每平方米4000元,风险可以想象。

      

    开发商:非理性还是如意算盘?

    前车之覆,后车之鉴,然而“地王”大有前仆后继之势,开发商傻吗?显然,除了想把成本转移到房价里面去的意图之外,开发商追逐“地王”的“非理性”行为背后,不乏精打细算。

    “‘天价地’的成本不仅是表面成本,而是可以通过‘天价地’起传导作用,拉动其他楼盘高价快速销售,并增加地区占有率,这算是为先期占领市场进行的额外投入。”中国人民大学商学院副教授俞明轩博士认为,开发商额外付出比周围地块更高的价格,还能使其账面价值提高。

    因此,作为一种商业手法,“地王”单个项目成本可能过高。但要看到另一方面,高成本已经被同一家开发商的其他楼盘价格暴涨、销售加快所分担。此外,开发商还能用高价地在股市融资。

    据《广东省2008年房地产蓝皮书》分析,当年上市公司利用资本市场拓宽融资渠道,通过增发新股,发行公司债等形式获得巨额资金拿地,然后又以土地储备为筹码,提升业绩,刺激股价,再融资。如此在楼市、股市左右逢源。“退货”的土地,实际成为纯粹的资本工具,不再是生产资料。

    当然,如果宏观经济出现了大调整,股市、楼市间“短路”,被套的是购房人和股市投资者。

 

    公众要理性,莫上“地王”当

    2007年“地王”横空出世时,网络和媒体都在炒作“傍地王,好乘凉”,然而事实上真的如此吗?老“地王”走了,新“地王”来了,消费者“被卖了还替人数钱”的事,也许仍然每天都在发生着。

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