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《广西物业专项维修资金管理办法》有望年内出台
发布日期:2019-08-01

《广西物业专项维修资金管理办法》有望年内出台

广西新闻网-南国早报记者 唐正芳

小区的专项维修资金(即“房屋养老金”)如何交、如何管、如何用,一直是主管部门和广大群众关注的问题。2月13日,自治区建设厅、自治区法制办就《广西物业专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)进行前期调研,深入基层向业内人士征求意见。

据自治区法制办有关负责人介绍,《办法》已列入2009年自治区政府立法计划,并有望在年内出台。2月13日,百盛娱乐,南宁市物业行业管理协会请来区域内的两家开发企业、四家物业公司、两位业主代表和两位业委会代表,与自治区建设厅、自治区法制办的负责人就相关问题进行了热烈的讨论。记者将热点问题归纳为以下四个方面。 

热点一:

维修资金由谁来管?

《办法》要点:业主大会成立后,专项维修资金可由政府指定的单位代管,也可决定自主管理,还可委托物业公司、会计事务所、律师事务所等有资质的、符合条件的单位代管。

讨论:有关人士推算了一下,按照《办法》规定,商品房、经济适用房等维修资金,每平方米建筑面积按当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%~8%缴存。一个小区缴存的维修资金多达上百万元,甚至上千万元,如此庞大数目的资金到底交给谁来管更安全?

有业委会主任提出,专项维修资金是全体业主的,而业委会是为全体业主服务的,当然由业委会负责管理。再说,政府哪管得了那么多?有业主则提出,由物业公司管理也不错,业委会随时都可以监督;也有人提出,由政府指定的管理单位代管是最放心的,万一出了事政府会有责任。

对于第一种提法,很快有人举出了反面的例子:上海某小区的维修资金由业委会管理,结果业委会主任将几百万的资金卷款移民到了国外,房子也不要了,现在连个人影都找不到。委托物业公司管理也存在这种情况,由于现在物业公司微利,一下子管着上百万元、甚至上千万元大额存款,百盛娱乐,难免不动心;并且物业公司几年一聘,如果不再续聘了,以前也曾出现过物业公司连维修资金一起带走的情况。委托政府指定的管理单位代管,万一又被挪用或拿去炒股,业主又如何知晓?

也有业主委员会代表认为:维修资金不应当仅有一家单位来管理,这样容易滋生风险。最理想的应该有几家单位“权力制衡”。最后有物业公司负责人提出,为了资金的安全,要在《办法》中增加“凡支取金额达到一定数量的,要报有关部门备案;对于支取数额较大、支取数资频繁的,要进行调查审核;业委会有随时查对余额的权力”等条款。有关人士提出,不管由谁来管,都是由业主大会决定的,一旦做出了决定,以后出了事,业主就要承担相应的后果。  

热点二:

维修资金何时交?

《办法》要点:业主应当在办理物业入住手续前,缴存首期物业专项维修资金。

讨论:有开发商提出,如果有业主是2008年买的房,2009年领的钥匙,到底以哪一年的标准为依据缴存?由于物价波动,房屋的造价也不同,希望《办法》能明确缴存的具体时间。

参与了《办法》起草和修改的南宁市物业管理行业协会秘书长徐建花解释,为保障维修资金交纳标准的公平、公正、客观、统一,房产主管部门每年都将定期公布上一年度的住宅建筑安装工程每平方米的平均造价。业主每平方米交纳的维修资金数额,统一为上一年度住宅建筑安装工程每平方米的平均造价的5%~8%。

有开发商提出,《办法》没有明确维修资金到底是预售时缴存,还是办理入户手续时缴存,如果在预售时就缴存,像他们的楼盘有21万平方米,收上来就是上千万元。如果放在办理入户手续时缴存的话,由于这时候的工作已转给物业公司,不但增加物业公司的工作量,还有可能激化物业管理矛盾。因为以前南宁市“房屋养老金”都是每平方米每月只收0.05元或者0.1元,现在一下子要业主交上万元,业主肯定难以接受。

有人提出最好在房屋合同备案时缴存“房屋养老金”,但这种说法立即遭到业主反对:“房子还没有入住,就先要我交一大笔钱在那放着,还不如拿去别的地方投资。”到底何时缴存是最佳时机?调研会上没有得出结果。

另外,有业主提出,在首期维修资金即将用完时,如何续交维修资金?与会人员一致认为:因为没有切实有效的保障措施,因此续交维修资金将成为难题。但《办法》仍应提倡和鼓励业主自愿交纳。特别是业主委员会此时应当发挥重要作用,其应当组织召开业主大会,通过业主大会制定切实可行的续交措施,以保障房屋及配套设施设备“老有所养”。  

热点三:

维修资金如何用?

要点:使用维修资金时,应征得所涉及范围内专有部分占建筑面积2/3以上的业主、且总人数2/3以上的业主同意。

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